Rendement locatif par quartier à Clermont-Ferrand : le classement complet 2026

Le rendement locatif est le premier critère de l'investisseur rationnel. Mais un chiffre brut ne dit pas tout : il faut croiser rendement, risque de vacance, charge fiscale et potentiel de plus-value. Voici le classement complet 2026, construit sur les données DVF et les loyers observés par CBF Conseils à Clermont-Ferrand.

Méthode de calcul

Rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Rendement net = rendement brut – charges de copropriété – taxe foncière – assurance PNO – provisions vacance (calculées sur chaque secteur). La fiscalité (IR/PS, micro-foncier ou réel) n'est pas incluse car elle dépend du profil de chaque investisseur.

Tier 1 — Rendement élevé (5,5 à 8 %)

Cézeaux / UCA Sciences (5,5-6,5 % brut)

Le secteur des Cézeaux est le champion du rendement clermontois. La demande des 39 000 étudiants de l'UCA génère une vacance quasi nulle (taux estimé < 3 %). Prix d'achat studios : 46 000-52 000 €. Loyer studios : 380-430 €/mois cc. Le rendement brut atteint régulièrement 9-10 % sur les meilleurs studios bien situés (rue Léon-Blum, avenue de la Plaine).

Rendement net estimé : 5,5-6,5 % après déduction des charges moyennes de copropriété (40-80 €/mois), taxe foncière (600-800 € annuels sur un studio) et provision vacance 2 %.

Saint-Jacques / CHU (5,5-6,0 % brut)

Même logique que Cézeaux mais avec un profil locataire différent : internes, soignants, étudiants santé. La stabilité est légèrement supérieure (internes sur 6 mois à 2 ans). Prix T2 : 80 000-95 000 €. Loyer T2 : 580-650 €/mois. Rendement brut : 7,0-8,2 %. Rendement net : 5,5-6,0 %.

Aubière — campus UCA Carnot (5,5-6,0 % brut)

La commune d'Aubière borde directement le campus Cézeaux. Le marché y est légèrement moins tendu (prix un poil plus élevés), mais la demande locative étudiante déborde depuis Clermont. Studios à 50 000-58 000 €, loyers 400-450 €/mois. Rendement net : 5,5-6,0 %.

Tier 2 — Rendement intermédiaire (4,5 à 5,5 %)

La Pardieu (4,8-5,2 %)

La proximité des sièges tertiaires (Michelin, Limagrain) génère une demande de cadres. Profil locataire plus stable, loyers plus élevés mais prix d'achat aussi en hausse. T2 : 95 000-110 000 €, loyer 700-750 €/mois. Vacance estimée 4-5 %. Rendement net : 4,8-5,2 %.

Salins (4,5-5,0 %)

Quartier bien desservi (tram, bus), bâti des années 1930-1970, mix professionnel/étudiant. T2 : 105 000-120 000 €, loyer 680-750 €/mois. Attention aux copropriétés avec travaux de ravalement votés — vérifier le fonds de travaux. Rendement net : 4,5-5,0 %.

Montferrand (4,5-5,0 %)

Le centre historique de Montferrand attire de plus en plus de locataires sensibles au cachet. Les appartements rénovés dans les maisons médiévales atteignent 1 950-2 100 €/m². Loyers : 680-750 €/mois pour un T2. Profil locataire stable (couples, jeunes actifs). Rendement net : 4,5-5,0 %.

Pont-du-Château (5,0-6,0 %)

Prix bas (1 650-1 850 €/m²) + loyers relatifs corrects (550-700 €/mois pour T3) = rendement élevé. Vacance un peu plus haute qu'intra-muros (6-8 %). Rendement net : 5,0-5,8 % — performant mais avec plus de risque de vacance qu'en centre-ville.

Tier 3 — Rendement faible (2,5 à 4,0 %)

Chamalières (3,0-3,5 %)

La commune la plus chère de l'agglomération (2 700 €/m² appart, 3 500 €/m² maison) ne brille pas par son rendement. T3 à 200 000 €, loyer 900-1 000 €/mois. Rendement brut 5,4-6,0 % en apparence, mais charges de copropriété élevées, taxe foncière haute, et profil investissement patrimonial plutôt que rendement. Rendement net réel : 3,0-3,5 %.

La valeur de Chamalières est dans la préservation du capital et la plus-value, pas dans le cashflow immédiat.

Jaude / Delille (3,0-3,8 %)

Les secteurs premium du centre ne rentrent pas. T2 haussmannien à 160 000-180 000 €, loyer 900-1 000 €/mois. Rendement brut apparent de 5,5-7 %, mais charges énormes, copropriétés complexes, DPE souvent dégradé sur le bâti ancien. Rendement net : 3,0-3,8 %. Achat patrimonial, pas locatif.

Tableau récapitulatif

Secteur	Prix médian appart	Loyer T2 moyen	Rdt brut	Rdt net estimé	Vacance
Cézeaux (studios)	2 200 €/m²	420 €/mois	9-10 %	5,5-6,5 %	<3 %
Saint-Jacques	2 100 €/m²	620 €/mois	7,0-8,2 %	5,5-6,0 %	3-4 %
La Pardieu	2 100 €/m²	730 €/mois	6,5-7,5 %	4,8-5,2 %	4-5 %
Salins	2 200 €/m²	720 €/mois	6,5-7,3 %	4,5-5,0 %	4-5 %
Montferrand	1 950 €/m²	700 €/mois	7,2-8,4 %	4,5-5,0 %	5-6 %
Pont-du-Château	1 750 €/m²	620 €/mois	7,1-8,5 %	5,0-5,8 %	6-8 %
Chamalières	2 700 €/m²	970 €/mois	5,4-6,0 %	3,0-3,5 %	2-3 %
Jaude / Delille	2 700 €/m²	970 €/mois	5,6-7,0 %	3,0-3,8 %	2-3 %

Le meilleur investissement locatif à Clermont en 2026

Pour un rendement maximal avec risque maîtrisé : studio ou T2 sur les Cézeaux ou Saint-Jacques, DPE C ou D, copropriété saine (charges < 80 €/mois, fonds de travaux provisionnés). Budget d'entrée : 50 000-100 000 €. Cashflow : légèrement positif en micro-foncier, neutre ou légèrement négatif en réel selon la tranche d'imposition.

Pour un profil patrimonial avec horizon 15 ans : T3 à Chamalières ou Beaumont. Rendement faible mais capital très bien préservé et plus-value latente régulière.