Studio vs T2 à Clermont : quel investissement locatif est plus rentable ?
Studio ou T2 à Clermont-Ferrand pour de l'investissement locatif ? Le comparatif rendement, vacance, gestion, fiscalité 2025.
Pour un premier investissement locatif à Clermont-Ferrand, deux options dominent : le studio et le T2. Voici les chiffres réels pour décider.
Le prix d'achat
- Studio 25 m² Cézeaux : 65-80 K€. Saint-Jacques : 70-85 K€. La Pardieu : 75-90 K€.
- T2 40 m² Cézeaux : 95-115 K€. Saint-Jacques : 105-125 K€. La Pardieu : 110-135 K€.
Le loyer 2025
- Studio meublé : 380-470 €/mois selon secteur.
- T2 meublé : 530-620 €/mois.
- Différence loyer : ≈ +40 % pour un T2.
- Différence prix : ≈ +50 %.
Conséquence : le rendement brut au m² est légèrement supérieur sur le studio.
Le rendement brut comparé
- Studio : 6,2-6,8 % brut.
- T2 : 5,5-6,0 % brut.
La vacance
- Studio : forte rotation (1-2 ans en moyenne), vacance moyenne 1 mois/an.
- T2 : rotation plus lente (2-4 ans), vacance plus faible (15-20 jours/an en moyenne).
La gestion
- Studio : plus de turn-over = plus d'états des lieux, plus d'annonces, plus de gestion.
- T2 : locataires plus stables (jeune couple, étudiants en colocation, jeunes actifs).
La fiscalité (LMNP réel)
Identique en méthode. L'amortissement absorbe le revenu fiscal sur 10-12 ans dans les deux cas.
La revente
- Studio : marché liquide en zone CHU/Cézeaux. Mais valorisation patrimoniale modeste.
- T2 : marché plus large (couples, célibataires CSP+, investisseurs). Valorisation patrimoniale supérieure.
Notre verdict
- Pour un premier investissement, à budget limité (≤ 100 K€) : studio à Cézeaux ou Saint-Jacques. Rendement maximisé, demande continue.
- Pour un investissement plus posé, vision long terme : T2 à La Pardieu, Saint-Jacques. Rendement légèrement inférieur mais vacance moindre, valorisation supérieure.
- Pour un patrimoine à transmettre : T2-T3 dans un quartier établi (Côté Blatin, Vallières).
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