Prix des loyers à Clermont-Ferrand en 2026 : analyse par quartier et type de bien
Loyers moyens à Clermont-Ferrand en 2026 : studio, 2 pièces, 3 pièces, maison. Comparatif par quartier et calcul de rentabilité.
Le marché locatif clermontois en 2026
Clermont-Ferrand reste une ville locative dynamique en 2026, portée par les 35 000 étudiants de l'UCA, les 11 000 salariés Michelin, les 8 000 emplois hospitaliers et le télétravail qui attire des cadres venus de Lyon ou Paris. La vacance locative moyenne est faible (1 à 2 % en centre, 3 à 5 % en périphérie). Le loyer moyen au m² s'établit à 11,50 €/m² en 2026, en hausse de +2,3 % sur un an.
Loyers moyens par typologie
Studio (18-30 m²) - Loyer : 350 à 480 €/mois charges comprises - Loyer moyen : 415 €/mois - Loyer au m² moyen : 14 à 16 €/m² (les studios sont toujours surpayés au m²) - Public : étudiants, jeunes actifs en mission
2 pièces (35-55 m²) - Loyer : 520 à 660 €/mois charges comprises - Loyer moyen : 590 €/mois - Loyer au m² moyen : 11 à 13 €/m² - Public : couples sans enfant, jeunes actifs, étudiants en colocation
3 pièces (55-80 m²) - Loyer : 680 à 900 €/mois charges comprises - Loyer moyen : 780 €/mois - Loyer au m² moyen : 10 à 12 €/m² - Public : couples avec 1 enfant, jeunes familles
4 pièces et + (80-120 m²) - Loyer : 880 à 1 200 €/mois (appartement) - Loyer maison 4P avec jardin : 900 à 1 400 €/mois - Loyer au m² moyen : 9 à 11 €/m² - Public : familles, expatriés en mission longue
Variation par quartier
| Quartier | Indice loyer (base 100 = moyenne ville) |
|---|---|
| Jaude / hyper-centre | 120 (+20 %) |
| Oradou | 115 (+15 %) |
| Centre-Ville classique | 110 (+10 %) |
| Carmes, Blaise Pascal | 105 |
| Chamalières, Royat | 105 |
| Lamartine, Pasteur | 100 |
| Cézeaux | 95 (loyers studios élevés mais petites surfaces) |
| Montferrand | 90 |
| La Pradelle, La Pardieu | 88 |
| Le Brézet, Croix-de-Neyrat | 85 |
| Chanturgue, Champratel | 85 |
Concrètement : un T2 à Jaude se loue 660 €, le même T2 à Croix-de-Neyrat 530 €. Soit 1 560 €/an de différence.
Clermont-Ferrand est-elle en zone tendue ?
Non. Clermont-Ferrand n'est pas classée en zone tendue stricte au sens de la loi (à la différence de Paris, Lille, Lyon, Bordeaux). Conséquences : - Pas d'encadrement des loyers (libre fixation) - Pas de plafonnement à la relocation - Préavis locataire : 3 mois (vs 1 mois en zone tendue)
Le marché reste néanmoins tendu localement (Jaude, Oradou, Cézeaux), mais sans contrainte légale.
Rentabilité brute et nette
Rentabilité brute par quartier
| Quartier | Prix achat €/m² | Loyer €/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Jaude | 2 600 | 14 | 6,5 % |
| Centre-Ville | 2 400 | 13 | 6,5 % |
| Oradou | 2 500 | 13 | 6,2 % |
| Cézeaux | 1 950 | 14-16 (studios) | 7,5 % |
| La Pradelle | 2 100 | 12 | 6,8 % |
| Le Brézet | 1 800 | 11 | 7,3 % |
Attention : le rendement brut est trompeur. Pour le rendement net, déduire : - Taxe foncière : 1 200 à 1 800 €/an pour un appartement - Charges copropriété non récupérables : 30 à 50 % des charges totales (~ 600 à 1 200 €/an) - Assurance PNO : 150 à 200 €/an - Vacance locative : 1 mois sur 12 (8,3 % du loyer annuel) - Frais de gestion locative si délégation : 6 à 8 % des loyers - Imposition (IR + CSG) : 30 à 47 % des revenus fonciers en réel, plus avantageux en LMNP
Rendement net réaliste : 3,8 à 5,5 % selon le quartier et la fiscalité.
Évolution des loyers : tendance 2026-2027
- Hausse anticipée : +2 à +3 % en 2027 (IRL en hausse, demande forte)
- Pression DPE : les biens E vont devenir interdits à la location dès 2028 (puis F en 2034)
- Conséquence : revalorisation des bons biens (DPE A-B-C-D), forte décote sur les passoires thermiques
Conclusion
Clermont-Ferrand reste un marché locatif solide pour les bailleurs : faible vacance, demande structurelle (étudiants, Michelin, CHU), pas d'encadrement de loyer. Le bon couple rendement / sécurité est un T2 récent ou rénové dans Cézeaux ou La Pradelle, ou un studio meublé en LMNP.
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