Droits et obligations du propriétaire bailleur à Clermont-Ferrand

Être bailleur à Clermont-Ferrand : les règles à connaître

Mettre un bien en location à Clermont-Ferrand suit le cadre national de la loi du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) et de la loi ALUR (2014). Pas de réglementation locale spécifique (Clermont-Ferrand n'est pas en zone tendue). Mais les obligations du bailleur sont nombreuses et l'évolution réglementaire (DPE notamment) impose une vigilance accrue en 2026.

Le contrat de bail : ce qu'il doit contenir

Depuis la loi ALUR, un contrat type est obligatoire (décret 2015-587). Il doit comporter : - Identité du bailleur et du locataire - Description précise du logement (surface loi Boutin, équipements) - Durée du bail : 3 ans (location nue) ou 1 an (meublé), 9 mois (étudiant meublé) - Loyer et charges (forfait ou réel) - Dépôt de garantie : 1 mois (nu) ou 2 mois (meublé) - Date de prise d'effet - Mention des diagnostics (DPE, ERNT, plomb, amiante selon ancienneté)

Le bail nu se reconduit tacitement par périodes de 3 ans. Le bail meublé : 1 an reconductible.

Les obligations principales du propriétaire

1. Délivrer un logement décent Décret 2002-120 : surface habitable minimum 9 m² ET 20 m³, électricité conforme, eau chaude, chauffage, sanitaires, fenêtre extérieure.

2. Entretien et grosses réparations Le bailleur prend en charge : - Toiture, façade, gros œuvre - Chaudière (sauf entretien annuel à charge locataire) - Volets, fenêtres (sauf entretien courant) - Canalisations principales - Tout ce qui n'est pas listé dans le décret 87-712 (travaux locatifs)

3. Respecter le DPE (réglementation 2025-2034) Calendrier en vigueur : - Depuis 2023 : interdiction de mettre en location un bien G+ (>450 kWh/m²/an) - Depuis 1er janvier 2025 : interdiction G complet - 1er janvier 2028 : interdiction F - 1er janvier 2034 : interdiction E

À Clermont-Ferrand, environ 18 % du parc locatif est en E ou pire. Tout bailleur doit anticiper la rénovation thermique : isolation des combles, changement chaudière, double vitrage, isolation murs.

Le dépôt de garantie : règles 2026

• Montant maximum : 1 mois de loyer hors charges (nu), 2 mois (meublé)
• Versé par le locataire à la signature du bail
• Restitution dans 1 mois (si état des lieux conforme) ou 2 mois (si dégradations)
• Au-delà de ces délais : intérêts dus (10 % du loyer mensuel par mois de retard)

Erreur classique : retenir abusivement sans justificatif. Toute retenue doit être justifiée par devis ou facture.

Les états des lieux : entrée et sortie

L'état des lieux d'entrée est obligatoire et joint au bail. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état à la sortie (à votre désavantage en tant que bailleur).

À l'entrée comme à la sortie : - Présence des deux parties ou représentants - Description pièce par pièce - Photos (recommandé, pas obligatoire) - Relevés compteurs (eau, gaz, élec)

À la sortie, comparer avec celui d'entrée. Toute dégradation hors usure normale peut être facturée au locataire.

La révision du loyer

Une seule fois par an, à la date anniversaire du bail. Indexation sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE chaque trimestre. Calcul :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL nouveau / IRL ancien)

Le bail doit prévoir une clause de révision (sinon pas de révision possible). Pas de révision rétroactive : si oubli, le bailleur perd l'année.

Augmentation du loyer hors révision

Hors zone tendue (cas de Clermont-Ferrand), le bailleur peut : - Réviser annuellement selon IRL (sans plafond local) - Augmenter le loyer en cas de relocation (libre fixation) - Augmenter en cours de bail uniquement si gros travaux d'amélioration

La fin de bail : congé et reprise

Le bailleur peut donner congé au locataire avec 6 mois de préavis (avant échéance) pour 3 motifs uniquement : - Vente du bien - Reprise pour habitation personnelle ou famille - Motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles, défaut d'usage)

Hors ces motifs, le bail se reconduit. Procédure : courrier recommandé avec AR ou acte d'huissier, mention du motif, du délai et — si vente — d'une offre prioritaire au locataire.

Les impayés : que faire ?

Procédure type en 2026 : 1. Relance amiable (premier impayé, 30 jours) 2. Mise en demeure recommandée (à J+45) 3. Commandement de payer par huissier (J+60), délai 2 mois pour régulariser 4. Saisine du tribunal d'instance (J+120 environ) 5. Jugement, puis commandement de quitter les lieux 6. Concours de la force publique

Délai total moyen : 18 à 24 mois entre premier impayé et libération effective.

Solutions de protection : - Garant solidaire (caution physique, idéalement) - Garantie Visale (gratuite, sécurise impayés et dégradations sur 36 mois max) - GLI (Garantie Loyers Impayés) privée : 2 à 3 % des loyers, couvre impayés + frais de procédure - Attention : on ne cumule pas Visale et GLI

Conclusion

Être bailleur à Clermont-Ferrand en 2026, c'est un cadre national strict mais relativement clair. Les deux gros enjeux : la mise aux normes DPE (calendrier 2028-2034) et la gestion des impayés (Visale ou GLI obligatoires pour dormir tranquille).

CBF Conseils accompagne les bailleurs sur la mise en location, la sélection des dossiers locataires, et la gestion locative déléguée à Clermont-Ferrand.