DPE F et G à Clermont-Ferrand : combien perdent vraiment ces biens ?

Depuis janvier 2025, les logements classés DPE G sont interdits à la location en France. Ceux classés F suivront en 2028. Ce changement réglementaire a un impact direct sur les prix de vente à Clermont-Ferrand, où le parc ancien concentre une proportion significative de passoires thermiques. Voici les chiffres réels.

L'ampleur du problème à Clermont-Ferrand

D'après les estimations ADEME Auvergne et l'analyse du parc de logements clermontois, environ 18 à 22 % des logements sont classés F ou G dans l'agglomération. Ce chiffre monte à 28-32 % dans les quartiers à bâti ancien des années 1960-1980 : Fontgiève, La Plaine, Vallières, Chanturgue, Croix-de-Neyrat. Dans le centre historique (Montferrand, Jaude, bâti XIXe), le taux est également élevé mais les propriétaires sont davantage incités à rénover car la valeur du bien le justifie.

Décote réelle par classe DPE : les données 2024-2026

Les décotes ci-dessous sont issues de l'analyse des transactions notariées DVF 2022-2024 comparant des biens similaires (surface, secteur, étage, état) avec uniquement la classe DPE comme variable différenciante :

Classe DPE	Décote par rapport à C	Impact sur bien à 150 000 €
A / B	+3 à +6 %	+4 500 à +9 000 €
C	Référence (0 %)	0
D	-2 à -3 %	-3 000 à -4 500 €
E	-5 à -8 %	-7 500 à -12 000 €
F	-10 à -15 %	-15 000 à -22 500 €
G	-15 à -22 %	-22 500 à -33 000 €

Ces décotes sont des moyennes. Sur certains secteurs très recherchés (Jaude, Oradou), la décote DPE G peut être absorbée partiellement par la rareté du bien. Sur les secteurs peu tendus (Croix-de-Neyrat, La Plaine), elle peut être amplifiée car l'acheteur a d'autres options sans cette contrainte.

Impact sur les loyers : le double effet des réglementations

L'interdiction de mise en location des DPE G (effective depuis janvier 2025) a créé deux effets distincts :

• Pour les propriétaires bailleurs avec DPE G : impossibilité légale de signer un nouveau bail ou de renouveler un bail existant. Les propriétaires bloqués vendent, souvent à des prix inférieurs car leur timing est contraint.
• Pour le marché locatif : le retrait d'une partie du parc G a mécaniquement réduit l'offre de logements abordables, alimentant une légère tension sur les loyers des biens C/D dans les mêmes secteurs (+2 à +4 % observé).

En 2028, l'interdiction des DPE F ajoutera une nouvelle vague de ventes contraintes. Les acheteurs de DPE F aujourd'hui doivent anticiper cette échéance.

Quartiers clermontois les plus exposés

Fontgiève : bâti dense des années 1950-1975, taux DPE F/G estimé à 25-30 %. Les appartements en briques réfractaires non isolés sont les plus touchés. Décote observée sur transactions récentes : -12 à -16 %.

La Plaine / Vallières : parc similaire. Les immeubles sans isolation des façades et avec chauffage électrique direct cumulent les mauvaises performances. Décote : -10 à -14 %.

Chanturgue : secteur nord avec bâti HLM privatisé et petits collectifs. Quelques résidences bien entretenues s'en sortent, mais beaucoup de biens individuels sans isolation sont en DPE F/G.

Montferrand (bâti médiéval) : les maisons de ville XVIe-XVIIIe siècle sont souvent mal isolées. Mais ici la dynamique de rénovation est plus forte (valeur du patrimoine) et les acquéreurs achètent en connaissance de cause avec budget travaux provisonné.

Stratégie vendeur : rénover, décorer ou cibler ?

Option 1 — Rénover avant de vendre

Pertinent si le coût de rénovation est inférieur à 60-65 % de la décote subie. Exemple : T3 de 75 m² à Fontgiève, valeur DPE G estimée à 120 000 €, valeur DPE D estimée à 142 000 €. Décote : 22 000 €. Coût rénovation passant de G à D (isolation combles + remplacement chaudière + double vitrage) : 14 000-18 000 €. Gain net à rénover : 4 000-8 000 €, sans compter la vente plus rapide.

Option 2 — Intégrer la décote dans le prix et vendre à un investisseur rénovateur

Pour des biens dont la rénovation est complexe (bâti classé, copropriété avec règlements contraignants), vendre à prix intégrant la décote à un investisseur qui rénovera est une stratégie valide. Ces acheteurs cherchent activement des DPE F/G sur les secteurs à valeur patrimoniale (Montferrand, Jaude).

Option 3 — Attendre (DÉCONSEILLÉ)

Attendre que les prix "remontent" pour compenser la décote DPE est une stratégie perdante. La réglementation ne va pas dans le sens d'un assouplissement — au contraire. La décote DPE va s'élargir, pas se réduire.

Ce que ça change pour un acheteur

Un acheteur qui achète un DPE F en 2026 doit intégrer dans son plan de financement le coût des travaux nécessaires avant 2028 (date de l'interdiction F). Ce n'est pas optionnel : si le bien est loué, le bail ne pourra pas être reconduit. Budget minimum à provisionner : 15 000 à 28 000 € pour passer de F à D sur un appartement de 60-80 m².