Bail mobilité, meublé, nu : quel type de location choisir à Clermont ?

Le choix du type de bail conditionne le rendement, la fiscalité, le profil de locataire et le niveau d'encadrement. Voici le panorama des 4 grands types de location à Clermont-Ferrand en 2025.

1. Bail nu (location vide)

Durée : 3 ans renouvelables tacitement.

Préavis bailleur : 6 mois, motivé (vente, reprise, motif légitime).

Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue — Clermont n'est pas en zone tendue).

Fiscalité : Revenus fonciers. Régime micro-foncier (abattement 30 %) si loyers < 15 000 €. Sinon réel (déficit foncier possible).

Profil locataire : familles, couples établis, retraités. Rotation faible.

Avantage : stabilité, peu de gestion.

Inconvénient : loyer 10-15 % inférieur au meublé.

2. Bail meublé classique

Durée : 1 an renouvelable, 9 mois pour étudiant non renouvelable.

Préavis bailleur : 3 mois motivé.

Préavis locataire : 1 mois.

Fiscalité : LMNP. Régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (amortissements).

Profil locataire : jeunes actifs, célibataires, mutations.

Avantage : loyer +10-20 %, fiscalité LMNP très avantageuse, déductions des amortissements.

Inconvénient : rotation plus élevée, gestion meubles.

Liste meubles obligatoires : décret du 31 juillet 2015 (literie, cuisson, vaisselle, table, chaises, rangements, luminaires, etc.).

3. Bail mobilité

Durée : 1 à 10 mois, non renouvelable, non reconductible.

Locataire ciblé : étudiant, mission temporaire, formation, stage. Doit justifier d'un motif.

Pas de dépôt de garantie.

Fiscalité : LMNP comme le meublé.

Avantage : flexibilité, idéal en zone CHU/Cézeaux pour internes en stage 6 mois.

Inconvénient : pas de stabilité, gestion plus active.

4. Bail étudiant 9 mois

Durée : 9 mois fermes (octobre-juin classiquement).

Locataire : étudiant uniquement.

Avantage : permet au bailleur de récupérer le bien pendant l'été (location courte durée saisonnière possible).

Inconvénient : marché clermontois pas toujours adapté à la location courte durée d'été (peu de tourisme estival).

Le bon choix par profil de bien

• Studio Cézeaux : meublé classique 1 an, ou bail mobilité si CHU.
• T2 Saint-Jacques bas : meublé classique. Profil interne CHU, jeune cadre.
• T3 Beaumont : nu 3 ans. Profil famille.
• T4 Chamalières : nu 3 ans. Profil famille établie ou retraités.
• Maison Aubière : nu 3 ans.

Conclusion

Le meublé est devenu la norme sur les petites surfaces (studio, T2) à Clermont, à la fois pour la fiscalité LMNP et pour la prime de loyer. Le nu reste pertinent sur les T3+, où le profil locataire (famille) demande de la stabilité.