Prix m² maison Les Vergnes 2026
Quartier est de Clermont-Ferrand, prix d'entrée le plus bas du marché intra-muros. Habitat années 50-70, rénovation progressive. À 12 min à pied du tram A, 3 km du centre-ville.
Prix m² maisons à Les Vergnes en 2026 — réponse directe :
Source : DVF DGFiP — transactions enregistrées aux notaires · CBF Conseils
Prix d'un maison à Les Vergnes selon la surface
Estimations calculées sur la base du prix moyen de 2 200 €/m² (DVF 2026). Les écarts réels varient selon l'étage, l'état général, l'exposition et les prestations. Un bien rénové récemment ou avec un DPE A/B peut dépasser la fourchette haute.
| Superficie | Prix estimé | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
| Petite maison (80 m²) | 176 000 € | 154 880 € | 207 680 € |
| Maison familiale (110 m²) | 242 000 € | 212 960 € | 285 560 € |
| Grande maison (150 m²) | 330 000 € | 290 400 € | 389 400 € |
| Maison de prestige (200 m²) | 440 000 € | 387 200 € | 519 200 € |
Marché des maisons à Les Vergnes — analyse 2026
À Les Vergnes, le prix moyen d'un maison s'établit à 2 200 €/m² en 2026 selon les données DVF DGFiP, soit -20 % par rapport à la moyenne clermontoise de 2 750 €/m² pour les maisons. Ce positionnement accessible fait de Les Vergnes l'un des secteurs les plus abordables du marché clermontois, sans sacrifier la qualité de vie.
Les Vergnes est un quartier de l'est de Clermont-Ferrand, à mi-chemin entre le centre-ville et la zone industrielle du Brézet. Historiquement ouvrier, le quartier évolue progressivement avec l'arrivée de jeunes ménages attirés par les prix parmi les plus bas de Clermont intra-muros. Le marché est accessible mais moins liquide que les quartiers centraux.Sur le marché immobilier local, Le marché se cale autour de 1 700 €/m² pour l'appartement et 2 200 €/m² pour la maison ; sur un an, la dynamique reste +2.0%. Inscrit dans la trame intramuros clermontoise, Les Vergnes mêle bâti ancien en pierre de Volvic, immeubles d'après-guerre et programmes récents. Le profil acheteur dominant — primo-accédants et investisseurs cherchant des prix accessibles à clermont — arbitre principalement sur la qualité énergétique du bien, son niveau de rénovation et la facilité de stationnement ou d'accès aux axes structurants. Le marché traite en moyenne en 105 jours : photos pro, home staging discret et prix juste font systématiquement la différence. Côté atouts, prix les plus accessibles de clermont intra-muros, proximité de la zone d'activité du brézet (emplois), maisons individuelles disponibles à des prix raisonnables font la différence ; côté objections, il faut anticiper image populaire qui peut freiner certains acheteurs, nuisances sonores liées à la proximité de l'axe a71. Le secteur dialogue avec Brezet, La Plaine, La Pradelle, ce qui élargit la zone de chalandise et le périmètre de recherche des acquéreurs. Sur cinq ans, le marché du secteur affiche +16%, ce qui éclaire la trajectoire long terme du bien et le potentiel patrimonial.
Tendances récentes : sur les 12 derniers mois, les prix des maisons à Les Vergnes ont progressé de +2.0%. Sur 5 ans, la hausse atteint +16%, et sur 10 ans +28%. Cette progression de long terme confirme la solidité patrimoniale de ce secteur pour un investisseur à horizon 8-10 ans.
Tension du marché : avec un délai de vente moyen de 105 jours, le marché est actuellement détendu — les acquéreurs ont plus de choix, une négociation est possible. Dans ce contexte, les acheteurs ont davantage de marge pour négocier. Une offre à 3-5 % sous le prix affiché est souvent recevable sur des biens mis en vente depuis plus de 60 jours.
Les maisons individuelles sont relativement rares en secteur urbain. Elles séduisent principalement les familles et les profils patrimoniaux cherchant espace extérieur et indépendance. L'écart avec l'appartement est de 500 €/m², soit 29 % de différence. La maison offre généralement une valorisation patrimoniale plus forte sur le long terme grâce à la rareté du foncier.
Pourquoi acheter un maison à Les Vergnes — avantages et limites
Points forts
- ✓Prix les plus accessibles de Clermont intra-muros
- ✓Proximité de la zone d'activité du Brézet (emplois)
- ✓Maisons individuelles disponibles à des prix raisonnables
- ✓Potentiel de valorisation si le quartier continue sa mutation
Points de vigilance
- ✗Image populaire qui peut freiner certains acheteurs
- ✗Nuisances sonores liées à la proximité de l'axe A71
- ✗Délai de vente plus long qu'en centre-ville (105 jours en moyenne)
Le profil de Les Vergnes offre une opportunité intéressante : accessibilité du prix et potentiel de valorisation. Les points de vigilance ci-dessus méritent d'être intégrés dans votre négociation de prix.
Les adresses les plus recherchées à Les Vergnes
Toutes les adresses de Les Vergnes ne se valent pas. Ces rues et voies commandent un premium de 5 à 15 % par rapport au prix moyen du secteur, justifié par la qualité du bâti, l'exposition, la proximité des commerces ou le calme.
Facteur clé de variation des prix
À Les Vergnes, le facteur de prix n°1 est la proximité immédiate des axes de transport (tram, bus fréquents, accès A71/A89 selon la localité). Un bien identique — même surface, même état, même étage — peut valoir 150 à 250 €/m² de plus s'il est à moins de 5 minutes à pied d'un arrêt tram ou d'une gare SNCF. Cette prime de transport s'est amplifiée depuis 2022 avec la hausse des coûts de carburant. Lors de l'estimation, la première question est donc : quelle est la distance réelle (et non 'à vol d'oiseau') au transport le plus proche ? C'est ce que les acheteurs calculent avant d'offrir. Étage + exposition + extérieur. Un même appartement affiche 200 à 400 €/m² d'écart selon RDC sombre sans balcon ou étages élevés sud avec terrasse. Deuxième facteur : la qualité des parties communes et de la façade — prime 5-10% pour les immeubles bien entretenus. Troisième facteur : la performance énergétique, qui creuse jusqu'à 20% d'écart sur le prix.
Investissement locatif — loyers et rendements estimés à Les Vergnes
Estimations de loyers calculées sur la base du rendement brut moyen de 5.7 % constaté pour les maisons à 2 200 €/m² dans ce secteur. Le profil locataire principal : Primo-accédants et investisseurs cherchant des prix accessibles à Clermont.
| Surface | Prix d'achat estimé | Loyer mensuel estimé | Rend. brut |
|---|---|---|---|
| Maison 80 m² | 176 000 € | 840 €/mois | 5.7 % |
| Maison 110 m² | 242 000 € | 1 150 €/mois | 5.7 % |
| Maison 150 m² | 330 000 € | 1 570 €/mois | 5.7 % |
À Les Vergnes, les maisons se louent principalement à des familles ou des professionnels en mutation. La demande est moins volumineuse que pour les appartements, mais la vacance locative est faible sur les maisons bien entretenues avec jardin. Le rendement brut est légèrement inférieur aux appartements mais la valorisation patrimoniale à long terme est généralement supérieure.
Estimations à titre indicatif. Les loyers réels dépendent de l'état du bien, des prestations (parking, cave, balcon), du meublé ou vide, et de la conjoncture locale. Consultez un gestionnaire locatif pour une estimation précise.
Cas concret — estimation d'un maison à Les Vergnes
Exemple récent à Les Vergnes : un T3 de 55 m² avec balcon ou loggia cave et parties communes refaites DPE D positionné à 93 000 € (soit 1 700 €/m²). 15 demandes en un mois 4 offres compromis signé à 90 000 € après 35 jours. Délai entre compromis et acte : 70-80 jours selon dossier financement. Clés du succès : positionnement, photos, réactivité.
Méthode d'estimation locale : À Les Vergnes, on part du prix moyen et on applique des barèmes d'ajustement précis par critère structurant. Bonus : +5 à +10% étage élevé avec ascenseur, +3 à +7% balcon/terrasse, +8 à +15% stationnement privatif, +5 à +10% DPE A-C. Malus : -5 à -10% RDC sur rue, -10 à -20% DPE F-G, -5 à -8% parties communes vétustes. Les rues références (Avenue de Cournon, Rue des Vergnes, Boulevard Léon Maniez) ajoutent 5 à 10%. Prix les plus accessibles de Clermont intra-muros reste valorisant, Image populaire qui peut freiner certains acheteurs pénalisant.
Les Vergnes vs la moyenne clermontoise — maisons
Maison Les Vergnes
2 200 €/m²
Moy. Clermont-Ferrand
2 750 €/m²
Écart
-20 %
Quartiers et communes proches à explorer
Questions fréquentes — Prix m² maisons Les Vergnes
Quel est le prix m² d'un maison à Les Vergnes en 2026 ?
Le prix moyen d'un maison à Les Vergnes est de 2 200 €/m² en 2026 selon les données DVF DGFiP. Ce prix est légèrement inférieur à la moyenne clermontoise (-20 % par rapport aux 2 750 €/m² de la moyenne clermontoise). La fourchette réelle va de 1 936 €/m² pour les biens à rénover jusqu'à 2 596 €/m² pour les maisons de standing bien exposés. Sur 10 ans, les prix à Les Vergnes ont progressé de +28%.
Quel est le rendement locatif d'un maison à Les Vergnes ?
Le rendement brut estimé pour un maison à Les Vergnes est de 5.7 % par an, calculé sur la base d'un loyer de marché local. Une maison de 110 m² achetée 242000 € peut se louer environ 1150 €/mois. Le profil locataire visé : primo-accédants et investisseurs cherchant des prix accessibles à clermont. Le rendement net (après charges, taxe foncière, vacance) se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut.
Combien de temps faut-il pour vendre un maison à Les Vergnes ?
Le délai de vente moyen pour un maison à Les Vergnes est de 105 jours en 2026. Le marché est détendu — les acquéreurs ont plus de choix, une négociation est possible. Ce délai s'entend pour un bien correctement estimé dès le départ : un bien surévalué de 5 % peut voir son délai doubler. À noter : les maisons avec jardin, garage et DPE B-C se vendent significativement plus vite que la moyenne.
Vaut-il mieux acheter un maison ou un appartement à Les Vergnes ?
À Les Vergnes, un maison coûte 2 200 €/m² contre 1 700 €/m² pour un appartement, soit un écart de 500 €/m² (29 %). La maison est plus rare dans ce secteur et offre une valorisation patrimoniale plus forte à long terme grâce à la rareté du foncier. L'appartement reste plus accessible et plus liquide à la revente.
Quelles sont les rues les plus recherchées pour acheter un maison à Les Vergnes ?
Les adresses les plus demandées pour les maisons à Les Vergnes sont : Avenue de Cournon, Rue des Vergnes, Boulevard Léon Maniez, Rue de Sarliève. Ces rues commandent généralement une prime de 5 à 15 % par rapport au prix moyen du secteur, justifiée par la qualité du bâti, l'exposition ou la proximité des équipements. Le facteur n°1 de variation de prix dans ce secteur : À Les Vergnes, le facteur de prix n°1 est la proximité immédiate des axes de transport (tram, bus fréquents, accès A71/A89 selon la localité). Un bien identique — même surface, même état, même étage — peut valoir 150 à 250 €/m² de plus s'il est à moins de 5 minutes à pied d'un arrêt tram ou d'une gare SNCF. Cette prime de transport s'est amplifiée depuis 2022 avec la hausse des coûts de carburant. Lors de l'estimation, la première question est donc : quelle est la distance réelle (et non 'à vol d'oiseau') au transport le plus proche ? C'est ce que les acheteurs calculent avant d'offrir. Étage + exposition + extérieur. Un même appartement affiche 200 à 400 €/m² d'écart selon RDC sombre sans balcon ou étages élevés sud avec terrasse. Deuxième facteur : la qualité des parties communes et de la façade — prime 5-10% pour les immeubles bien entretenus. Troisième facteur : la performance énergétique, qui creuse jusqu'à 20% d'écart sur le prix.
Les Vergnes est-il un bon quartier pour investir à Clermont ?
C'est un quartier à potentiel pour les investisseurs patients. À 1 700 €/m², les rendements bruts peuvent atteindre 6,5 à 7 %, parmi les plus élevés de Clermont. La contrepartie : un délai de vente plus long et une clientèle locative plus sensible aux aides. L'évolution de 28 % sur 10 ans est correcte mais en dessous des quartiers premium.
Comment est la sécurité aux Vergnes ?
Les Vergnes est un quartier populaire qui a connu des tensions par le passé, mais les statistiques SSMSI montrent une amélioration sur 2023-2024. Ce n'est pas le quartier le plus sûr de Clermont mais il n'est pas classé en zone sensible. La vigilance habituelle s'applique.
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