Prix m² appartement Le Breuil 2026
Quartier ouest de Clermont-Ferrand, à la frontière de Chamalières. Maisons individuelles avec jardin, rares et très demandées. Prix 2 400-2 900 €/m². Moins cher que Chamalières, plus calme que les quartiers centraux.
Prix m² appartements à Le Breuil en 2026 — réponse directe :
Source : DVF DGFiP — transactions enregistrées aux notaires · CBF Conseils
Prix d'un appartement à Le Breuil selon la surface
Estimations calculées sur la base du prix moyen de 2 000 €/m² (DVF 2026). Les écarts réels varient selon l'étage, l'état général, l'exposition et les prestations. Un bien rénové récemment ou avec un DPE A/B peut dépasser la fourchette haute.
| Superficie | Prix estimé | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
| Studio (25 m²) | 50 000 € | 44 000 € | 59 000 € |
| T2 (45 m²) | 90 000 € | 79 200 € | 106 200 € |
| T3 (65 m²) | 130 000 € | 114 400 € | 153 400 € |
| T4 (85 m²) | 170 000 € | 149 600 € | 200 600 € |
Marché des appartements à Le Breuil — analyse 2026
À Le Breuil, le prix moyen d'un appartement s'établit à 2 000 €/m² en 2026 selon les données DVF DGFiP, soit -5 % par rapport à la moyenne clermontoise de 2 100 €/m² pour les appartements.
Au regard du marché local, On observe un prix moyen autour de 2 000 €/m² pour l'appartement et 2 600 €/m² pour la maison, avec un trend +2.8% sur les douze derniers mois. Quartier intramuros de Clermont-Ferrand, Le Breuil combine accessibilité urbaine, parc immobilier composite et demande locative continue. La cible acheteuse principale est composée de acquéreurs locaux, qui se décide en fonction du DPE, de l'état général et de la fluidité d'accès au bien. Le marché traite en moyenne en 74 jours : photos pro, home staging discret et prix juste font systématiquement la différence. Les vendeurs qui réussissent appuient leur communication sur maisons individuelles dans clermont-ferrand intra-muros — une rareté très demandée, proximité de chamalières et royat — accès aux équipements du secteur ouest haut de gamme, calme résidentiel atypique pour une commune urbaine dense et préparent la réponse aux objections récurrentes : offre rare — très peu de biens disponibles en même temps sur le marché, prix en hausse continue — concurrence forte des acheteurs voulant rester dans clermont. La proximité de Fontgieve, Chamalieres, Royat renforce la liquidité du marché, les acheteurs intégrant souvent ces communes voisines dans leur arbitrage final. Sur cinq ans, le marché du secteur affiche +18.0%, ce qui éclaire la trajectoire long terme du bien et le potentiel patrimonial.
Tendances récentes : sur les 12 derniers mois, les prix des appartements à Le Breuil ont progressé de +2.8%. Sur 5 ans, la hausse atteint +18.0%, et sur 10 ans +34.0%. Cette progression de long terme confirme la solidité patrimoniale de ce secteur pour un investisseur à horizon 8-10 ans.
Tension du marché : avec un délai de vente moyen de 74 jours, le marché est actuellement tendu — demande soutenue, bonne liquidité à la revente.
Les appartements constituent le segment majoritaire des transactions à Clermont-Ferrand intra-muros. La demande locative est portée par les profils familles souhaitant une maison dans clermont intra-muros, couples actifs cadres, retraités aisés. Les T2 et T3 représentent le cœur du marché, avec la liquidité la plus forte. Les studios sont très recherchés par les investisseurs visant le marché étudiant.
Pourquoi acheter un appartement à Le Breuil — avantages et limites
Points forts
- ✓Maisons individuelles dans Clermont-Ferrand intra-muros — une rareté très demandée
- ✓Proximité de Chamalières et Royat — accès aux équipements du secteur ouest haut de gamme
- ✓Calme résidentiel atypique pour une commune urbaine dense
- ✓Bonne liaison vers le centre-ville via Fontgieve (tram ou bus rapide)
Points de vigilance
- ✗Offre rare — très peu de biens disponibles en même temps sur le marché
- ✗Prix en hausse continue — concurrence forte des acheteurs voulant rester dans Clermont
- ✗Pente légère pouvant compliquer l'accès vélo ou pour les personnes à mobilité réduite
À Le Breuil, le rapport qualité-prix est dans la moyenne de l'agglomération. Les points de vigilance n'impactent pas la valeur intrinsèque du secteur mais doivent être pris en compte dans votre offre d'achat.
Les adresses les plus recherchées à Le Breuil
Toutes les adresses de Le Breuil ne se valent pas. Ces rues et voies commandent un premium de 5 à 15 % par rapport au prix moyen du secteur, justifié par la qualité du bâti, l'exposition, la proximité des commerces ou le calme.
Facteur clé de variation des prix
À Le Breuil, le facteur de prix n°1 est la proximité immédiate des axes de transport (tram, bus fréquents, accès A71/A89 selon la localité). Un bien identique — même surface, même état, même étage — peut valoir 150 à 250 €/m² de plus s'il est à moins de 5 minutes à pied d'un arrêt tram ou d'une gare SNCF. Cette prime de transport s'est amplifiée depuis 2022 avec la hausse des coûts de carburant. Lors de l'estimation, la première question est donc : quelle est la distance réelle (et non 'à vol d'oiseau') au transport le plus proche ? C'est ce que les acheteurs calculent avant d'offrir. Étage + exposition + extérieur. Un même appartement affiche 200 à 400 €/m² d'écart selon RDC sombre sans balcon ou étages élevés sud avec terrasse. Deuxième facteur : l'état des parties communes. Hall refait, ascenseur récent et façade ravalée = +5 à +10%. Troisième facteur : le DPE. Entre A-C et F-G, écart jusqu'à 20% du prix au m².
Investissement locatif — loyers et rendements estimés à Le Breuil
Estimations de loyers calculées sur la base du rendement brut moyen de 6.1 % constaté pour les appartements à 2 000 €/m² dans ce secteur. Le profil locataire principal : Familles souhaitant une maison dans Clermont intra-muros, couples actifs cadres, retraités aisés.
| Surface | Prix d'achat estimé | Loyer mensuel estimé | Rend. brut |
|---|---|---|---|
| Studio (25 m²) | 50 000 € | 250 €/mois | 6 % |
| T2 (45 m²) | 90 000 € | 460 €/mois | 6.1 % |
| T3 (65 m²) | 130 000 € | 660 €/mois | 6.1 % |
| T4 (85 m²) | 170 000 € | 860 €/mois | 6.1 % |
À Le Breuil, la demande locative pour les appartements est soutenue par familles souhaitant une maison dans clermont intra-muros, couples actifs cadres, retraités aisés. Le marché locatif clermontois bénéficie d'une base de 36 000 étudiants (UCA, SIGMA, écoles de commerce), des personnels du CHU et des cadres Michelin, ce qui maintient un faible taux de vacance locative. En LMNP meublé, l'amortissement du bien permet une quasi-neutralité fiscale pendant 5 à 8 ans.
Estimations à titre indicatif. Les loyers réels dépendent de l'état du bien, des prestations (parking, cave, balcon), du meublé ou vide, et de la conjoncture locale. Consultez un gestionnaire locatif pour une estimation précise.
Cas concret — estimation d'un appartement à Le Breuil
Sur le terrain à Le Breuil : un appartement de 75 m² 2 ou 3 pièces étage intermédiaire parties communes correctes DPE D prix d'affichage 150 000 € (2 000 €/m²). 12 demandes de visite 3 offres compromis à 145 000 € (97% du prix) après 28 jours de commercialisation. Délai compromis-acte : 75 jours. Leviers d'accélération : prix juste, photos pro, diffusion multi-portails dès le premier week-end.
Méthode d'estimation locale : À Le Breuil, la méthode consiste à corriger le prix moyen quartier par des ajustements quantifiés sur chaque critère. Bonus : +5 à +10% étage élevé avec ascenseur, +3 à +7% balcon/terrasse, +8 à +15% stationnement privatif, +5 à +10% DPE A-C. Malus : -5 à -10% RDC sur rue, -10 à -20% DPE F-G, -5 à -8% parties communes vétustes. Bonus 5-10% sur les rues prisées (Rue du Breuil, Chemin de Fontgieve, Rue des Lilas). Maisons individuelles dans Clermont-Ferrand intra-muros — une rareté très demandée valorise, Offre rare — très peu de biens disponibles en même temps sur le marché appelle une décote.
Le Breuil vs la moyenne clermontoise — appartements
Appartement Le Breuil
2 000 €/m²
Moy. Clermont-Ferrand
2 100 €/m²
Écart
-5 %
Quartiers et communes proches à explorer
Questions fréquentes — Prix m² appartements Le Breuil
Quel est le prix m² d'un appartement à Le Breuil en 2026 ?
Le prix moyen d'un appartement à Le Breuil est de 2 000 €/m² en 2026 selon les données DVF DGFiP. Ce prix est dans la moyenne clermontoise (-5 % par rapport aux 2 100 €/m² de la moyenne clermontoise). La fourchette réelle va de 1 760 €/m² pour les biens à rénover jusqu'à 2 360 €/m² pour les appartements de standing bien exposés. Sur 10 ans, les prix à Le Breuil ont progressé de +34.0%.
Quel est le rendement locatif d'un appartement à Le Breuil ?
Le rendement brut estimé pour un appartement à Le Breuil est de 6.1 % par an, calculé sur la base d'un loyer de marché local. Un studio (25 m²) acheté 50000 € peut se louer environ 250 €/mois, soit 6 % brut. Un T2 (45 m²) à 90000 € peut se louer 460 €/mois. Le rendement net (après charges, taxe foncière, vacance) se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut.
Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Le Breuil ?
Le délai de vente moyen pour un appartement à Le Breuil est de 74 jours en 2026. Le marché est tendu — demande soutenue, bonne liquidité à la revente. Ce délai s'entend pour un bien correctement estimé dès le départ : un bien surévalué de 5 % peut voir son délai doubler. À noter : les appartements avec balcon, parking ou très bonne exposition se vendent significativement plus vite que la moyenne.
Vaut-il mieux acheter un appartement ou un maison à Le Breuil ?
À Le Breuil, un appartement coûte 2 000 €/m² contre 2 600 €/m² pour un maison, soit un écart de 600 €/m² (23 %). L'appartement offre un meilleur rendement locatif et une plus grande disponibilité dans ce secteur. La maison reste plus rare et convient davantage à un projet de résidence principale familiale avec besoin d'espace extérieur.
Quelles sont les rues les plus recherchées pour acheter un appartement à Le Breuil ?
Les adresses les plus demandées pour les appartements à Le Breuil sont : Rue du Breuil, Chemin de Fontgieve, Rue des Lilas, Avenue de Royat (proche). Ces rues commandent généralement une prime de 5 à 15 % par rapport au prix moyen du secteur, justifiée par la qualité du bâti, l'exposition ou la proximité des équipements. Le facteur n°1 de variation de prix dans ce secteur : À Le Breuil, le facteur de prix n°1 est la proximité immédiate des axes de transport (tram, bus fréquents, accès A71/A89 selon la localité). Un bien identique — même surface, même état, même étage — peut valoir 150 à 250 €/m² de plus s'il est à moins de 5 minutes à pied d'un arrêt tram ou d'une gare SNCF. Cette prime de transport s'est amplifiée depuis 2022 avec la hausse des coûts de carburant. Lors de l'estimation, la première question est donc : quelle est la distance réelle (et non 'à vol d'oiseau') au transport le plus proche ? C'est ce que les acheteurs calculent avant d'offrir. Étage + exposition + extérieur. Un même appartement affiche 200 à 400 €/m² d'écart selon RDC sombre sans balcon ou étages élevés sud avec terrasse. Deuxième facteur : l'état des parties communes. Hall refait, ascenseur récent et façade ravalée = +5 à +10%. Troisième facteur : le DPE. Entre A-C et F-G, écart jusqu'à 20% du prix au m².
Le Breuil fait-il partie de Clermont-Ferrand ou de Chamalières ?
Le Breuil est un quartier de Clermont-Ferrand intra-muros, mais il se trouve à la frontière avec Chamalières. Certains biens ont une adresse Clermont-Ferrand mais se situent à quelques centaines de mètres de la mairie de Chamalières. Vérifier le code postal (63000 Clermont vs 63400 Chamalières) lors de l'achat.
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