Prix m² appartement Besse-et-Saint-Anastaise 2026
1 900 habitants, Plus Beau Village de France, station Super-Besse (1 900 m), lac Pavin. Prix 2 000-3 200 €/m². Marché résidences secondaires saisonnier. Rendement locatif saisonnier 8-12 %.
Prix m² appartements à Besse-et-Saint-Anastaise en 2026 — réponse directe :
Source : DVF DGFiP — transactions enregistrées aux notaires · CBF Conseils
Prix d'un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise selon la surface
Estimations calculées sur la base du prix moyen de 2 200 €/m² (DVF 2026). Les écarts réels varient selon l'étage, l'état général, l'exposition et les prestations. Un bien rénové récemment ou avec un DPE A/B peut dépasser la fourchette haute.
| Superficie | Prix estimé | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|---|
| Studio (25 m²) | 55 000 € | 48 400 € | 64 900 € |
| T2 (45 m²) | 99 000 € | 87 120 € | 116 820 € |
| T3 (65 m²) | 143 000 € | 125 840 € | 168 740 € |
| T4 (85 m²) | 187 000 € | 164 560 € | 220 660 € |
Marché des appartements à Besse-et-Saint-Anastaise — analyse 2026
À Besse-et-Saint-Anastaise, le prix moyen d'un appartement s'établit à 2 200 €/m² en 2026 selon les données DVF DGFiP, soit +5 % par rapport à la moyenne clermontoise de 2 100 €/m² pour les appartements. Ce léger premium reflète un secteur légèrement au-dessus de la moyenne, typiquement prisé par résidences secondaires ski/montagne, retraités cherchant super-besse, investisseurs locatif saisonnier.
Vu depuis le terrain local, Les prix de référence s'établissent à 2 200 €/m² pour l'appartement et 2 800 €/m² pour la maison, avec une évolution +4.2% sur douze mois. Marquée par son histoire thermale et touristique, Besse-et-Saint-Anastaise attire des résidents secondaires, des retraités et des investisseurs en location saisonnière. Du côté de la demande, ce sont surtout acquéreurs locaux qui pilotent les acquisitions, attentifs à l'efficacité énergétique, à l'état d'entretien et au coût d'usage prévisionnel. L'horizon de vente moyen s'établit autour de 88 jours, ce qui place le secteur dans la zone où la qualité du dossier est déterminante. Les annonces qui tournent vite valorisent station de ski super-besse (1 900 m) — investissement locatif saisonnier hiver/été, lac pavin et lac chambon — attractivité été forte, labellisée 'plus beau village de france' — valeur patrimoniale reconnue ; les freins à anticiper restent 45 km de clermont — non viable pour les pendulaires quotidiens, marché très saisonnier — ralentissement hors saisons. Le secteur dialogue avec Issoire, Sauxillanges, Ambert, ce qui élargit la zone de chalandise et le périmètre de recherche des acquéreurs. À l'échelle quinquennale, l'évolution s'établit à +28.0%, repère utile pour les acquéreurs raisonnant patrimoine plutôt qu'usage immédiat.
Tendances récentes : sur les 12 derniers mois, les prix des appartements à Besse-et-Saint-Anastaise ont progressé de +4.2%. Sur 5 ans, la hausse atteint +28.0%, et sur 10 ans +48.0%. Cette progression de long terme confirme la solidité patrimoniale de ce secteur pour un investisseur à horizon 8-10 ans.
Tension du marché : avec un délai de vente moyen de 88 jours, le marché est actuellement équilibré — acheteurs et vendeurs en position normale.
Les appartements constituent le segment majoritaire des transactions à Besse-et-Saint-Anastaise. La demande locative est portée par les profils résidences secondaires ski/montagne, retraités cherchant super-besse, investisseurs locatif saisonnier. Les T2 et T3 représentent le cœur du marché, avec la liquidité la plus forte. Les studios sont très recherchés par les investisseurs visant le marché étudiant.
Pourquoi acheter un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise — avantages et limites
Points forts
- ✓Station de ski Super-Besse (1 900 m) — investissement locatif saisonnier hiver/été
- ✓Lac Pavin et lac Chambon — attractivité été forte
- ✓Labellisée 'Plus Beau Village de France' — valeur patrimoniale reconnue
- ✓Fort potentiel locatif saisonnier — rendements bruts 6-8 % pour les studios/T2
Points de vigilance
- ✗45 km de Clermont — non viable pour les pendulaires quotidiens
- ✗Marché très saisonnier — ralentissement hors saisons
- ✗Station de taille modeste comparée aux Alpes ou Pyrénées
À Besse-et-Saint-Anastaise, le rapport qualité-prix est dans la moyenne de l'agglomération. Les points de vigilance n'impactent pas la valeur intrinsèque du secteur mais doivent être pris en compte dans votre offre d'achat.
Les adresses les plus recherchées à Besse-et-Saint-Anastaise
Toutes les adresses de Besse-et-Saint-Anastaise ne se valent pas. Ces rues et voies commandent un premium de 5 à 15 % par rapport au prix moyen du secteur, justifié par la qualité du bâti, l'exposition, la proximité des commerces ou le calme.
Facteur clé de variation des prix
À Besse-et-Saint-Anastaise, le facteur n°1 de variation du prix au m² est l'étage et la présence d'un ascenseur. Pour les immeubles des années 1960-1985 (très représentés dans ce secteur), un appartement au 5e ou 6e étage sans ascenseur perd 12 à 18 % de sa valeur par rapport au même bien avec ascenseur. Même chose pour les rez-de-chaussée côté rue sans terrasse : -10 à -15 %. Ces décotes sont particulièrement marquées à Besse-et-Saint-Anastaise car le profil des acheteurs inclut une part significative de personnes de 45 ans et plus ou de familles avec poussettes. En estimation, l'étage n'est pas un détail — c'est souvent le premier ajustement à faire. Résidence principale + résidence secondaire. La concurrence entre profils peut faire grimper le prix de 10-20% sur les biens à fort potentiel (centre, vue, balcon, ascenseur). Deuxième facteur : la fenêtre de mise en vente — l'hiver pénalise systématiquement de 5-10%. Troisième facteur : l'état général. Biens anciens non rénovés fortement décotés par les acheteurs urbains qui intègrent le coût des travaux dans leur offre.
Investissement locatif — loyers et rendements estimés à Besse-et-Saint-Anastaise
Estimations de loyers calculées sur la base du rendement brut moyen de 5.7 % constaté pour les appartements à 2 200 €/m² dans ce secteur. Le profil locataire principal : Résidences secondaires ski/montagne, retraités cherchant Super-Besse, investisseurs locatif saisonnier.
| Surface | Prix d'achat estimé | Loyer mensuel estimé | Rend. brut |
|---|---|---|---|
| Studio (25 m²) | 55 000 € | 260 €/mois | 5.7 % |
| T2 (45 m²) | 99 000 € | 470 €/mois | 5.7 % |
| T3 (65 m²) | 143 000 € | 680 €/mois | 5.7 % |
| T4 (85 m²) | 187 000 € | 890 €/mois | 5.7 % |
À Besse-et-Saint-Anastaise, la demande locative pour les appartements est soutenue par résidences secondaires ski/montagne, retraités cherchant super-besse, investisseurs locatif saisonnier. Le marché locatif clermontois bénéficie d'une base de 36 000 étudiants (UCA, SIGMA, écoles de commerce), des personnels du CHU et des cadres Michelin, ce qui maintient un faible taux de vacance locative. En LMNP meublé, l'amortissement du bien permet une quasi-neutralité fiscale pendant 5 à 8 ans.
Estimations à titre indicatif. Les loyers réels dépendent de l'état du bien, des prestations (parking, cave, balcon), du meublé ou vide, et de la conjoncture locale. Consultez un gestionnaire locatif pour une estimation précise.
Cas concret — estimation d'un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise
Exemple récent à Besse-et-Saint-Anastaise : un T2-T3 rénové balcon vue dégagée proximité immédiate du parc et des thermes positionné à 99 000 € soit 2 200 €/m². 18 demandes contact 8 visites en 6 semaines 2 offres concurrentes compromis à 94 000 € (95% du prix). Acquéreur venant de Lyon, mix usage personnel + location saisonnière été, rendement projeté 8-12 K€/an.
Méthode d'estimation locale : À Besse-et-Saint-Anastaise, l'estimation se construit en parallèle : comparables récents + projection rendement saisonnier. Centre + thermes + commerces = prime +10/20% sur le prix m² par rapport aux secteurs périphériques. Leviers principaux de valorisation : DPE rénové, luminosité, vue (montagne, parc). Les rues centrales (Place du Village, Route de Super-Besse, Rue de la Condamine) sont systématiquement valorisées.
Besse-et-Saint-Anastaise vs la moyenne clermontoise — appartements
Appartement Besse-et-Saint-Anastaise
2 200 €/m²
Moy. Clermont-Ferrand
2 100 €/m²
Écart
+5 %
Quartiers et communes proches à explorer
Questions fréquentes — Prix m² appartements Besse-et-Saint-Anastaise
Quel est le prix m² d'un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise en 2026 ?
Le prix moyen d'un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise est de 2 200 €/m² en 2026 selon les données DVF DGFiP. Ce prix est dans la moyenne clermontoise (+5 % par rapport aux 2 100 €/m² de la moyenne clermontoise). La fourchette réelle va de 1 936 €/m² pour les biens à rénover jusqu'à 2 596 €/m² pour les appartements de standing bien exposés. Sur 10 ans, les prix à Besse-et-Saint-Anastaise ont progressé de +48.0%.
Quel est le rendement locatif d'un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise ?
Le rendement brut estimé pour un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise est de 5.7 % par an, calculé sur la base d'un loyer de marché local. Un studio (25 m²) acheté 55000 € peut se louer environ 260 €/mois, soit 5.7 % brut. Un T2 (45 m²) à 99000 € peut se louer 470 €/mois. Le rendement net (après charges, taxe foncière, vacance) se situe généralement 1,5 à 2 points en dessous du brut.
Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise ?
Le délai de vente moyen pour un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise est de 88 jours en 2026. Le marché est équilibré — acheteurs et vendeurs en position normale. Ce délai s'entend pour un bien correctement estimé dès le départ : un bien surévalué de 5 % peut voir son délai doubler. À noter : les appartements avec balcon, parking ou très bonne exposition se vendent significativement plus vite que la moyenne.
Vaut-il mieux acheter un appartement ou un maison à Besse-et-Saint-Anastaise ?
À Besse-et-Saint-Anastaise, un appartement coûte 2 200 €/m² contre 2 800 €/m² pour un maison, soit un écart de 600 €/m² (21 %). L'appartement offre un meilleur rendement locatif et une plus grande disponibilité dans ce secteur. La maison reste plus rare et convient davantage à un projet de résidence principale familiale avec besoin d'espace extérieur.
Quelles sont les rues les plus recherchées pour acheter un appartement à Besse-et-Saint-Anastaise ?
Les adresses les plus demandées pour les appartements à Besse-et-Saint-Anastaise sont : Place du Village, Route de Super-Besse, Rue de la Condamine, Chemin du Lac Pavin. Ces rues commandent généralement une prime de 5 à 15 % par rapport au prix moyen du secteur, justifiée par la qualité du bâti, l'exposition ou la proximité des équipements. Le facteur n°1 de variation de prix dans ce secteur : À Besse-et-Saint-Anastaise, le facteur n°1 de variation du prix au m² est l'étage et la présence d'un ascenseur. Pour les immeubles des années 1960-1985 (très représentés dans ce secteur), un appartement au 5e ou 6e étage sans ascenseur perd 12 à 18 % de sa valeur par rapport au même bien avec ascenseur. Même chose pour les rez-de-chaussée côté rue sans terrasse : -10 à -15 %. Ces décotes sont particulièrement marquées à Besse-et-Saint-Anastaise car le profil des acheteurs inclut une part significative de personnes de 45 ans et plus ou de familles avec poussettes. En estimation, l'étage n'est pas un détail — c'est souvent le premier ajustement à faire. Résidence principale + résidence secondaire. La concurrence entre profils peut faire grimper le prix de 10-20% sur les biens à fort potentiel (centre, vue, balcon, ascenseur). Deuxième facteur : la fenêtre de mise en vente — l'hiver pénalise systématiquement de 5-10%. Troisième facteur : l'état général. Biens anciens non rénovés fortement décotés par les acheteurs urbains qui intègrent le coût des travaux dans leur offre.
Investir dans un studio à Super-Besse est-il rentable ?
Un studio à Super-Besse loué à la semaine (ski hiver, lac été) peut générer 8 000-14 000 €/an de loyers bruts pour un bien acheté 80 000-120 000 €. Le rendement brut est de 8-12 %. Il faut intégrer les charges de gestion locative saisonnière (15-25 % des revenus).
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