Ancien LMNP vs Neuf Pinel+ à Clermont-Ferrand : quel investissement en 2026 ?
Avec la fin du Pinel classique en 2024, le Pinel+ (critères renforcés) reste disponible mais sous des conditions strictes. Face à lui, le LMNP en ancien reste le montage préféré des investisseurs clermontoises. Comparaison objective.
Tableau comparatif Ancien LMNP vs Neuf Pinel+
| Critère | Ancien LMNP | Neuf Pinel+ |
|---|---|---|
| Prix m² moyen | 1 800–2 400 €/m² | 2 900–3 500 €/m² |
| Rendement brut | 5,5–7,5 % | 3,2–4,2 % |
| Avantage fiscal | Amortissement (IR annulé 7–10 ans) | Réduction IR 9–14 % |
| Frais de notaire | 7–8 % | 2,5–3 % |
| Travaux initiaux | Variable (0–30 000 €) | Aucun |
| DPE garanti | À vérifier | A ou B (RE2020) |
| Engagement locatif | Aucun | 6 ou 9 ans Pinel+ |
| Loyer plafonné | Non (loyer de marché) | Oui (loyer Pinel) |
Analyse détaillée
Le Pinel+ en 2026 est un dispositif en fin de vie. Les promoteurs commercialisent encore quelques programmes à Clermont (secteur La Pardieu, Gare) mais les plafonds de loyer sont stricts et les rendements bruts décevants. Le LMNP en ancien s'est imposé comme le montage dominant.
LMNP ancien : pourquoi il domine le marché clermontois
Le LMNP en régime réel sur un bien ancien permet d'annuler intégralement la fiscalité sur les revenus locatifs pendant 7 à 12 ans via l'amortissement. Pour un bien à 90 000 € avec 10 000 € de mobilier, l'amortissement annuel est de 5 600 €. Ajoutez les intérêts d'emprunt (3 500 €/an sur un crédit de 70 000 €), et vous effacez 9 100 € de charges contre 7 200 € de revenus locatifs : déficit reportable, zéro impôt.
Pinel+ : l'engagement en échange d'une réduction
Le Pinel+ offre une réduction d'IR de 12 % (6 ans) ou 14 % (9 ans) du prix d'achat, dans la limite de 300 000 €. Sur un bien à 180 000 € : réduction de 21 600 € sur 6 ans, soit 3 600 €/an. En contrepartie : loyer plafonné (10 à 15 % sous le marché), locataire aux ressources plafonnées, et engagement long. Le rendement brut est de 3,5 à 4 % seulement.
Le verdict 2026
Pour un investisseur clermontois en TMI 30 %+ cherchant le meilleur rendement net : LMNP en ancien, sans hésitation. Pour un investisseur cherchant la simplicité (pas de travaux, DPE garanti, gestion assurée par le promoteur) avec un horizon de 9 ans : le Pinel+ reste une option défensive, mais pas la plus performante.
Questions fréquentes
Le Pinel est-il encore disponible à Clermont-Ferrand en 2026 ?
Le Pinel classique s'est terminé fin 2024. Le Pinel+ (successeur) est encore disponible en 2026 mais avec des critères de performance énergétique et de qualité d'usage renforcés. Les programmes éligibles sont rares à Clermont. La réduction fiscale est de 9 % (6 ans) ou 14 % (9 ans) du prix d'achat.
L'amortissement LMNP est-il vraiment plus avantageux que la réduction Pinel ?
Pour la plupart des profils clermontoises (TMI 30 %), oui. L'amortissement LMNP annule la fiscalité sur les revenus pendant 7 à 10 ans, générant une économie de 2 000 à 2 500 €/an d'IR + PS. La réduction Pinel est de 3 000 à 4 000 €/an sur un bien à 180 000 €. Les montants sont proches, mais le LMNP n'implique aucun engagement de durée et laisse le loyer libre.
Y a-t-il des programmes neufs éligibles Pinel+ à Clermont-Ferrand en 2026 ?
Quelques programmes persistent dans le secteur La Pardieu et autour de la gare. Les prix démarrent à 2 900 €/m² pour des T2/T3. Les conditions Pinel+ imposent notamment une surface minimale, un espace extérieur (balcon/terrasse) et une double orientation pour les T3+. Renseignez-vous directement auprès des promoteurs locaux.
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